機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月，多地二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯增長，結(jié)束下半年以來二手房成交量價齊跌的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前二手房成交量出現(xiàn)明顯回升，主要受益于信貸環(huán)境有所改善。預(yù)計未來信貸政策以穩(wěn)定市場為主，既不會過于緊張，也不會出現(xiàn)過度寬松的情況。

成交量有所放大

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，11月，50城二手房整體成交量環(huán)比增長約2%，連續(xù)兩個月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長。11月，重點(diǎn)50城中約50%的城市成交量環(huán)比回升，主要分布在粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域，如深圳二手房成交量連續(xù)兩個月環(huán)比增長，10月、11月環(huán)比增速分別在10%以上和40%以上；佛山、廣州、中山、惠州等11月環(huán)比增速在15%以上；杭州、合肥、蘇州等11月環(huán)比增長幅度在10%至40%之間。

中國證券報記者注意到，當(dāng)前成交量回升幅度較明顯的城市主要是前期經(jīng)歷嚴(yán)格調(diào)控后市場深度下挫的城市，成交量基本降至長期歷史低位，如深圳9月的成交量幾乎是近10年的最低。這些城市市場修復(fù)到正常成交水平仍需要時間。從同比來看，貝殼50城二手房成交量同比下降47%，本月出現(xiàn)環(huán)比增長的城市成交水平仍明顯低于去年同期。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳二手住宅成交量突破2000套，10月份為1605套，結(jié)束此前七個月連跌態(tài)勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，11月，深圳樓市成交量出現(xiàn)了觸底反彈的跡象。過去10多年，深圳正常時期月均二手房銷售規(guī)模是3000套至6000套。預(yù)計今年年底和明年第一季度，市場成交將溫和回升。但是，李宇嘉同時提醒，深圳樓市不會迎來趨勢反轉(zhuǎn)，參考價對房價的上漲制約還是比較大的，加杠桿的難度增加。

價格方面，二手房價格出現(xiàn)環(huán)比走低的態(tài)勢。58同城、安居客最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月，全國65個主要城市二手房掛牌均價為16840元/平方米，環(huán)比下跌0.33%，65城中有14城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。目前落實(shí)二手住房參考價制度的10個城市調(diào)控效果明顯，寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個城市掛牌價環(huán)比下行。

信貸環(huán)境有所改善

針對二手房成交放量的原因，貝殼找房認(rèn)為主要受益于信貸環(huán)境有所改善。11月，百城主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點(diǎn)，二套房利率為5.96%，較10月回落3個基點(diǎn)。自10月房貸利率出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比回調(diào)后，11月利率再次回調(diào)。重點(diǎn)城市中約30%的城市下調(diào)利率，下調(diào)范圍較上月擴(kuò)大，主要覆蓋長三角、粵港澳大灣區(qū)。

放款周期方面，11月，百城平均放款周期為68天，較上月縮短5天，自4月以來首次縮短。銀行放款力度加強(qiáng)，其中超過60%的城市放款周期縮短。南通、鹽城、紹興、東莞、中山等利率下降的城市放款周期也同步縮短。三季度市場轉(zhuǎn)弱使得售房者預(yù)期回歸，無論是掛牌價還是調(diào)價動作都更趨向于市場真實(shí)水平，使得交易過程摩擦相對減少，有助于成交量的回升。

李宇嘉指出，前期因為交易成本高，銀行貸款發(fā)放不通暢，二手房交易量下滑明顯，導(dǎo)致?lián)Q房需求受影響。目前來看，信貸寬松是適度的，是在符合房地產(chǎn)金融宏觀審慎的框架下滿足合理需求的。這就意味著，貸款集中度、“三條紅線”、貸款比例和規(guī)模控制仍舊有效，特別是對開發(fā)貸，對風(fēng)險控制仍然比較嚴(yán)格。

穩(wěn)定預(yù)期為主

東北證券研報顯示，2021年前三季度，新增房地產(chǎn)貸款額度呈現(xiàn)不斷走弱趨勢。9月，新增房地產(chǎn)貸款額度達(dá)到2015年以來的最低位。央行公布的10月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月新增3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次單獨(dú)公布個人住房貸款月度數(shù)據(jù)，向市場釋放“兩維護(hù)”的較強(qiáng)信心。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，之前樓市全面下調(diào)的最主要原因是信貸排隊，購房者按揭貸款和開發(fā)商開發(fā)貸基本全面收緊，導(dǎo)致市場成交量和成交價均出現(xiàn)明顯回落。

“過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張主要靠的是‘快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略+高杠桿’。這種發(fā)展是不可持續(xù)的，良性循環(huán)應(yīng)該是繼續(xù)降低企業(yè)的杠桿，提高預(yù)售資金監(jiān)管，保證開發(fā)商穩(wěn)定建設(shè)，穩(wěn)定市場預(yù)期。預(yù)計未來信貸既不會過于緊張，也不會再出現(xiàn)過度寬松的情況。”張大偉指出。

中金公司研報顯示，10月以來，住房按揭貸款投放環(huán)比提速、開發(fā)貸“抽貸”情況有所緩解。但是，集中度和“三條紅線”規(guī)定對涉房貸款投放仍將形成剛性約束，開發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量承壓也會影響銀行風(fēng)險偏好?？傮w而言，當(dāng)前涉房貸款政策并未明確轉(zhuǎn)向，更多的是“維穩(wěn)”和“微調(diào)”，未來變化值得密切關(guān)注。